Aus der Rechtsprechung: Wasserbedingte Mietminderungen in Wohnobjekten

Trinkwasserzapfstelle - Foto Gendries

Bei Streitfällen zwischen Mietern und Vermietern spielt Wasser nicht unbedingt die allergrößte Rolle. Dennoch müssen sich die Gerichte auch damit befassen. Häufig wissen Mieter im Vorfeld gar nicht, welche Rechte – aber auch Pflichten – sie in Bezug auf Wasser haben. Auch ist häufig nicht bekannt, wer mögliche Beeinträchtigungen beseitigen oder für Schäden haften muss (übrigens auch bei Vermietern). Unter der Rubrik “Verbraucherthemen” sind in diesem Blog schon einige Beiträge zum Wasser aus Mietersicht zu finden. Mit diesen Urteilen aus der Rechtsprechung möchte ich Betroffenen künftig eine Hilfestellung geben, was sie als Mieter bei Wasser beachten müssen oder beanspruchen dürfen. Häufig geht es dabei um Qualitätsfragen. Dieser erste Beitrag befasst sich einerseits mit einem “Dauerthema”, den Legionellen, und die Mindesttemperatur, die Mieter beanspruchen dürfen. In beiden Streitfällen führten Gerichtsverfahren zu Mietminderungen.

Landgericht Berlin: Mietminderung schon bei Erkennen der Gefährdung durch Legionellen

Wenn in einem Mietshaus eine latente, noch gar nicht realisierte Gesundheitsgefahr durch Legionellen besteht, dann kann alleine das nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS eine Mietminderung in Höhe von 10 Prozent rechtfertigen.

Der Fall: In einer Trinkwasserversorgungsanlage eines Berliner Mietshauses wurde die zulässige Grenze nach der Trinkwasserverordnung (TrinkwV) überschritten. Diese wichtige rechtliche Regelung für die Sicherstellung der Trinkwasserqualität greift bei einer Überschreitung des so genannten technischen Maßnahmenwertes nach Anlage 3 Teil II der TrinkwV von 100 KbE/100 ml (100 Kolonien bildende Einheiten je 100 Milliliter Trinkwasser). Bei dem sogenannten technischen Maßnahmenwert handelt es sich laut RKI um einen rein technischen Parameter, dessen Überschreitung lediglich einen Hinweis darauf gibt, dass die Trinkwasseranlage aufgrund ihrer technischen Struktur (z.B. durch Überdimensionierung, Totleitungen, Stagnation etc.) eine Verkeimung bzw. ein Legionellenwachstum begünstigt. Im Sinne der Trinkwasserverordnung handelt es sich um eine vermeidbare Gefährdung. Eine Gefährdungsanalyse ergab wegen des Nachweises von Legionellen eine hohe potenzielle Gesundheitsgefahr, die sich allerdings noch nicht konkretisiert hatte. Trotzdem machten Bewohner des Hauses eine Mietminderung geltend. Das Amtsgericht wies eine entsprechende Klage in erster Instanz ab – mit dem Hinweis, dass eine tatsächliche Gefährdung noch nicht vorliege.

Das Landgericht Berlin sah das anders und gab den Mietern recht. Das Urteil: Bereits „die sich aus dem Überschreiten des Maßnahmewertes ergebende Besorgnis legionellenbedingter Gesundheitsgefahren durch den Mieter“ reiche aus, um einen Mangel der Mietsache feststellen zu können. Der ungestörte Gebrauch des Objekts sei dadurch beeinträchtigt. Konkret heißt es: „Davon ausgehend ist aufgrund der wiederholt festgestellten und nicht als gering einzustufenden Legionellenkonzentration unabhängig von der Wahrscheinlichkeit einer tatsächlichen Erkrankung der Klägerin von einer hinreichend begründeten und den Mietgebrauch beeinträchtigenden Gesundheitsgefährdung auszugehen, dem die Beklagte als Vermieterin durch Tätigwerden im Sinne der in der Gefährdungsanalyse benannten Maßnahmen zu begegnen hatte.“ Der Rechtsstreit hat sich für den Mieter gelohnt. Die festgestellte Mietminderung um 10 % brutto galt für den Zeitraum von März 2014 bis Juni 2021. 

Quellen

Amtsgericht Berlin-Mitte: Wassertemperatur von 55 °C nach 65 Sekunden rechtfertigt Mietminderung von 5 Prozent

Ein Wohnungsmieter hat gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB einen Anspruch darauf, dass nach spätestens 15 Sekunden eine Wassertemperatur von 40 °C und nach 30 Sekunden eine Wassertemperatur von 55 °C erreicht wird. Dauerst es 65 Sekunden bis eine Temperatur von 55 °C erreicht wird, besteht ein Mietminderungsrecht in Höhe von 5 Prozent. Dies hat das Amtsgericht Berlin-Mitte entschieden, berichtet der Online-Mietrechtsratgeber Anwaltsregister.

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Nachdem die Mieter einer Neubauwohnung die Räumlichkeiten im Oktober 2016 bezogen hatten, stellten sie eine unzureichende Warmwasserversorgung fest. Ein Sachverständiger stellte später fest, dass eine Wassertemperatur von 32,5 °C erst nach 30 Sekunden erreicht wurde und nach 65 Sekunden eine Wassertemperatur von 55,5 °C. Nachdem es zu mehreren Versuchen der Mangelbeseitigung gekommen war, die ohne Erfolg blieben, erhoben die Mieter Klage auf Instandsetzung und Feststellung, dass ein Mietminderungsrecht von 5 Prozent bestehe.

Das Amtsgericht Berlin-Mitte entschied zu Gunsten der Mieter. Ihnen stehe nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ein Anspruch auf Instandsetzung der Warmwasserversorgung zu. Nach der DIN-Norm 1988-200 müsse nach spätestens 30 Sekunden eine Wassertemperatur von 55 °C erreicht werden. Ein Mieter könne die Einhaltung dieses technischen Standards erwarten. Zudem müsse bereits nach spätestens 15 Sekunden eine Wassertemperatur von 40 °C erreicht werden. Nach Auffassung des Amtsgerichts stehe den Mietern zudem aufgrund der mangelhaften Warmwasserversorgung ein Mietminderungsrecht in Höhe von 5 % zu.

Beitragsfoto: Gendries

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