Legionellen – bis 31.12. Endspurt zur Prüfung der Trinkwasser-Installation (Gastbeitrag)

Viele Vermieter sind sich ihrer Verantwortung für die Trinkwasserhygiene nicht bewusst. Als Vermieter muss man nicht nur dafür sorgen, dass Trinkwasser fließt, sondern auch, dass das was fließt auch Trinkwasser-Qualität hat. Es gibt nur wenige konkrete Regelungen, aber spätestens Trinkwasserverordnung (TrinkwV) muss das Wasser daher alle drei Jahre auf Legionellen geprüft werden – so auch wieder zu Ende 2016. Alle wichtigen Informationen in Kürze.

Regelmäßige Trinkwasseruntersuchung alle 3 Jahre

Die aktuell gültige Version der Trinkwasserverordnung (TrinkwV) schreibt eine wiederkehrende Prüfung des Trinkwassers in „Anlagen der Trinkwasser-Installation, aus denen Trinkwasser aus einer Anlage nach Buchstabe a oder Buchstabe b an Verbraucher abgegeben wird (ständige Wasserverteilung)“ im Turnus von drei Jahren vor. Darunter fallen fast alle vermieteten Wohn-Immobilien, viele Industrie- und Gewerbebetriebe sowie Hotels, Ferienwohnungen, Campingplätze, Sporthallen, Kindertagesstätten u.v.m. Nach TrinkwV war eine solche Erstprüfung zum ersten Mal bis zum 31. Dezember 2013 verpflichtend durchzuführen. Für alle Betreiber von Trinkwasserinstallationen mit „ständiger Wasserverteilung“ bedeutet dies: bis zum 31.12.2016 steht die nächste Untersuchung an. 

Die routinemäßige Prüfung auf Legionellen soll sicherstellen, dass in den entsprechenden Wohn- und Gewerbeimmobilien kein Legionellenbefall vorliegt, der die Gesundheit von Mietern / Bewohnern, Besuchern, Gästen und Kunden gefährden könnte. Betroffen von dieser regelmäßigen Prüfung sind alle Wohngebäude, in denen zentrale Warmwasserspeicher oder Durchlauferhitzer mit einem Volumen von mehr als 400 Litern in Betrieb sind oder bei denen mehr als 3 Liter Warmwasser vom Warmwasserspeicher in der Leitung zu der am weitesten entfernten Zapfstelle enthalten sind („3-Liter-Regel“). Das ist bei üblichen Installationen meist ab einer Rohrlänge von etwa 10 Metern der Fall. 

Damit gilt diese Prüfpflicht für fast alle Mehrfamilienhäuser. Auch Wohnungseigentümergemeinschaften sind von der Regelung betroffen, sobald auch nur eine Wohneinheit vermietet wird. Explizit ausgenommen sind Ein- und Zwei-Familienhäuser und Mehrfamilienhäuser ohne zentrale Warmwasseraufbereitung (also z.B. mit einem Warmwasserbetrieb auf der Basis lokaler Durchlauferhitzer). 

Durchführung einer Trinkwasserprüfung

Zur Untersuchung des Trinkwassers müssen an mindestens drei Entnahmestellen pro Trinkwasserinstallation Wasserproben durch einen zugelassenen Probenehmer entnommen und in einem zugelassenen und akkreditierten Trinkwasserlabor auf Legionellen untersucht werden. Die Ergebnisse dieser Analysen müssen den Mietern einmal jährlich beispielsweise durch Aushang oder mit der Betriebskostenabrechnung zur Kenntnis gebracht werden.

Alle Bundesländer stellen Listen Download bereit, in denen die für die Trinkwasserprüfung zugelassenen Labore aufgeführt sind; für NRW ist diese Liste hier zu finden. Viele Fachbetriebe bieten die Durchführung der regelmäßigen Trinkwasserprüfungen an, nähere Informationen dazu beispielsweise hier. Unter dieser Adresse finden Sie auch weitergehende Information zur Erstellung einer Gefährdungsanalyse, sollte ein Legionellenbefall festgestellt worden sein.

Wie gefährlich sind Legionellen?

Legionellen sind warmwasserliebende, stäbchenförmige Bakterien. Sie vermehren sich in stehendem Wasser zwischen 25 und 45 Grad besonders gut. Die Keime nisten sich beispielsweise gerne in wenig durchströmten Leitungsnetzen, Filteranlagen oder stillgelegten Leitungsbereichen (sog. Totleitungen) ein. Daher könnte das Problem der Legionellen auch wegen der immer weiter sinkenden Trinkwasserverbräuche zunehmen.

Durch Einatmen eines Aerosols, das mit Legionellen belastet ist, z.B. beim Duschen, im Whirlpool oder über eine Klimaanlage, kann man sich im ungünstigsten Fall mit der Legionärskrankheit (Legionellose) infizieren. Bei einer Legionellose handelt es sich um eine schwer verlaufende Form einer Lungenentzündung, die aufgrund des Vermehrungsverhaltens von Legionellen oft gar nicht als solche erkannt wird und daher zu medizinischen Fehlbehandlungen führen kann. Die Folgen können dann schwere, irreparable Gesundheitsschäden für die betroffene Person sein. 

Rechtliche Folgen können erheblich sein

Wohnungseigentümer und Vermieter sind gut beraten, diese regelmäßige Trinkwasserprüfung nicht auszulassen. Sollte eine versäumte Kontrolle nachgewiesen werden können (z.B. im Fall einer eingetretenen Erkrankung eines Mieters), droht ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 06.05.2015, Az.: VIII ZR 161/14) kann ein Mieter außerdem Schadenersatz und Schmerzensgeld verlangen, wenn er durch die Legionellen erkrankt. 

Noch schwerwiegender können die Folgen sein, wenn ein Mieter, Mitarbeiter, Gast oder Kunde durch eine Legionellose ernsthaft und dauerhaft zu Schaden kommt. Hier können nach den Festlegungen der TrinkwV auch Strafmaßnahmen (z.B. eine Freiheitsstrafe auf Bewährung) zum Tragen kommen, wenn dem Betreiber einer Trinkwasserinstallation gerichtllich eine fahrlässige Körperverletzung der betroffenen Person nachgewiesen werden kann.

Was ist zu tun, wenn eine „Überschreitung des technischen Maßnahmenwertes“, also ein Befall mit Legionellen festgestellt wird? Hier ist der Vermieter verpflichtet, von einem zugelassenen Fachbetrieb eine Gefährdungsanalyse durchführen zu lassen. In einem solchen Hygienegutachten werden die Mängel einer Trinkwasserinstallation aufgezeigt und Maßnahmen vorgeschlagen, wie diese Mängel beseitigt werden können. Diesen Ratschlägen eines versierten Gutachters sollte der Vermieter tunlichst Folge leisten, denn betroffene Mieter sind durchaus berechtigt, eine Mietminderung durchzuführen, bis die Hygiene in der Trinkwasserinstallation wiederhergestellt ist.

LANUV NRW, Selke, 2015

LANUV NRW, Selke, 2015

Was passiert, wenn Legionellen gefunden werden?

Der Vermieter hat laut TrinkwV eine Bringschuld. Das bedeutet im Klartext: Bei einem Legionellen-Wert von mehr als 100 KbE (Kolonienbildenden Einheiten) / 100 ml müssen unverzüglich die Mieter und das Gesundheitsamt informiert werden.

Anschließend gilt es, die Ursache zu suchen und zu bekämpfen. Wenn der Wert einmal überschritten wurde, müssen im
vierteljährlichen Abstand zwei Nachuntersuchungen sowie eine weitere nach einem Jahr durchgeführt werden. Sollten die Werte dann noch immer über dem technischen Maßnahmenwert liegen, muss die Ursachenbeseitigung fortgesetzt werden.

Welche Kosten kommen auf mich zu und kann ich sie als Vermieter und den Betriebskosten weiter berechnen?

Für eine Legionellen-Prüfung je nach Anlagegröße zwischen 200 und 600 Euro, die voraussichtlich aber auf den Mieter umgelegt werden können. Noch gibt es dazu keine Rechtsprechung dazu. Dabei wird die Auffassung vertreten, dass gemäß § 2, Nr. 17 der Betriebskostenverordnung (BetrRG) die periodisch anfallenden Kosten der Legionellenprüfung, also die im Drei-Jahres-Turnus anfallenden Kosten der Untersuchung auf die Mieter umgelegt werden können. Vorher fallen aber Kosten an, die als nicht umlagefähig bezeichnet werden. Hierbei handelt es sich um die Kosten zur Einrichtung der Entnahmestellen (Zapfhahn). Diese Kosten sind nicht als Betriebskosten umlagefähig, allerdings berechtigen sie zur Mieterhöhung nach § 559 BGB, da die Einbaukosten aufgrund der gesetzlichen Vorschriften der TrinkwV entstanden sind. Die sind als „sonstige Betriebskosten“ umlagefähig.

Wie kann der Mieter vorbeugen?

Regelmäßig (wenigstens alle 3 Tage) 1-2 min kaltes und heißes Wasser an allen Abnahmestellen in Haus bzw. Wohnung durchspülen („72-Stunden-Regel“). Wer lange nicht zuhause war, sollte die Fenster öffnen, das heiße Wasser an allen Entnahmestellen einmal aufdrehen und für drei Minuten laufen lassen, während er den Raum verlässt.

Informatives zu Legionellen vom Bayrischen Landesamt für Gesundheit hier
Siehe auch Risiken in der Hausinstallation: Beim Leitungswasser kommt es auch auf den letzten Meter an!

GASTAUTOR
Dr. Matthias Brückbrueck-profilbild-1-von-1
Technische Beratung und Produkt-Service
In der Gartel 10c
D-63517 Rodenbach
fon +49 (6184) 80 92 63
cel +49 (173) 80 77 451
fax +49 (32121) 20 37 76
Email kontakt@drbrueck.de
Web www.drbrueck.de

Was meinen Sie dazu?

Diese Website verwendet Akismet, um Spam zu reduzieren. Erfahre mehr darüber, wie deine Kommentardaten verarbeitet werden.